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SOCIMI

El acrónimo español SOCIMI puede intimidar si no se conoce el derecho financiero del país. En Del Canto Chambers tenemos amplia experiencia con estas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria; tanto con clientes británicos como españoles. De hecho, se corresponden mayoritariamente con lo que en inglés se conoce como REIT (Real Estate Investment Trusts); y existen en toda Europa bajo otras siglas. Mientras que los REITs se inventaron en los años 60 en Estados Unidos, en España sólo se han establecido desde 2009.

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¿Son las SOCIMI españolas vehículos de inversión comunes (frecuentes/útiles) para los extranjeros?

De hecho, el régimen con el que se crearon en 2009 no se consideró muy atractivo para los inversores extranjeros. La mayoría de los modelos de REIT en todo el mundo evitan gravar el fondo en sí, y aplican derechos sobre las ganancias que se reparten regularmente entre los inversores. Sin embargo, la legislación española aplicaba un impuesto del 19% sobre los ingresos de las SOCIMI. Aunque no está claro si este fue el principal obstáculo, lo cierto es que cuatro años después de su introducción no había SOCIMI cotizando en la bolsa española.

En 2013, se reformó su régimen, de modo que se asemeja mucho a otros vehículos REIT de éxito. No pudo llegar en mejor momento, ya que ayudó a los bancos y otras entidades financieras a deshacerse de los activos tóxicos surgidos de la crisis financiera. En 2016, se produjo una nueva modificación que mejoró las imposiciones fiscales y limitó los requisitos y la burocracia para el establecimiento de las SOCIMI.

En conclusión, tras varias reformas, las SOCIMI españolas se han convertido en vehículos de inversión muy atractivos. Es una pena que su comienzo algo lento, en parte debido a las incertidumbres que rodean la profunda crisis inmobiliaria en España, haya desanimado a los inversores extranjeros a entrar en el mercado. De hecho, con el asesoramiento adecuado, los particulares o las empresas británicas, así como otros expatriados en España, pueden beneficiarse realmente de este particular instrumento financiero. Por supuesto, su carácter cambiante significa que es mejor entrar en el mercado con asesoramiento profesional. Dado que Del Canto Chambers ha seguido de cerca y ha ayudado a sus clientes a través de los cambios regulatorios graduales, estamos perfectamente posicionados para ayudarle a explorar si los REIT españoles son buenos para usted.

¿Cuáles son las particularidades del actual régimen español de SOCIMI?

En primer lugar, debe quedar claro que las SOCIMI tienen que tener una participación en entidades financieras que realicen inversiones inmobiliarias urbanas; o bien estar directamente involucradas en el sector. Cuatro quintas partes de sus inversiones deben ser en suelo urbanizable o en inmuebles existentes alquilables en zonas urbanas; esta regla también se aplica a sus beneficios. Se establece un período mínimo de tres años para las SOCIMI, y sus acciones deben cotizar en bolsa bajo unas normas de capital mínimo de 5 millones de euros (esto incluye los activos no líquidos). El capital es gestionado por expertos externos, como los empleados en Del Canto Chambers, que supervisan la expansión y otros movimientos.

Existe cierta flexibilidad en el cumplimiento de todos estos términos. Las autoridades fiscales españolas permiten que la cotización lleve algo más de tiempo sin perjudicar el régimen fiscal especial de la SOCIMI. Además, si la sociedad cotizada es la matriz, la SOCIMI puede quedar exenta de ciertos requisitos. También pueden cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil de España. En los últimos años, han acaparado gran parte de la inversión nacional y extranjera. Estos últimos se sienten especialmente atraídos por un mercado inmobiliario dinámico, ya que muchas grandes empresas inmobiliarias se han convertido en este tipo de REIT locales.

Al igual que la mayoría de los otros sistemas REIT del mundo, las SOCIMIs están destinadas a fomentar la distribución de dividendos cada año. Todos los beneficios que surjan de las inversiones en otras entidades financieras deben repartirse. También deben distribuirse al menos la mitad de los que surjan de la transferencia de activos y al menos cuatro quintos de los que surjan de los beneficios. Por último, las actividades extras fuera del sector inmobiliario sólo pueden suponer el 20% de los activos o ingresos netos de la SOCIMI.

¿Qué tratamiento reciben los no residentes, personas físicas y jurídicas, en las SOCIMI españolas?

Para constituir una SOCIMI, los futuros accionistas deben manifestar su voluntad de hacerlo en una junta general. A menudo es aconsejable que un profesional organice y coordine la junta, como los abogados especializados de Del Canto Chambers, para garantizar el cumplimiento y evitar retrasos en el proceso. La decisión se comunica a las autoridades fiscales españolas, y éstas aplican el nuevo régimen fiscal desde el inicio del ejercicio fiscal en el que se registra oficialmente la SOCIMI. La razón por la que los expertos jurídicos son importantes es, principalmente, porque las SOCIMI pueden perder estos beneficios fiscales si cometen irregularidades; incluso se podría impedir que la sociedad financiera concreta se convierta en SOCIMI durante los tres años siguientes.

Los no residentes que participan en las SOCIMI tienen que aplicar el habitual Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con un tipo estándar del 19%. Sin embargo, hay formas de rebajarlo. Los accionistas no españoles que posean menos del 5% de la propiedad y pertenezcan a un país que haya suscrito un convenio de Doble Imposición con España (como el Reino Unido) pueden, de hecho, evitar la tributación de sus plusvalías en las SOCIMI. De hecho, las excepciones relacionadas son también de interés para las empresas. Una sucursal española de un REIT extranjero; o, en otras palabras, un REIT extranjero con inversiones españolas; podría operar efectivamente con una tributación del 0% si sigue la regla del 5%.

¿Cuáles son las ventajas clave para los inversores de SOCIMI que trabajan con Del Canto Chambers?

En resumen, hay muchas razones por las que debe consultar con Del Canto Chambers antes de invertir en bienes raíces en España. Las SOCIMI, siempre que siga las reglas, tienen ventajas muy interesantes. Primero, están libres del pago de la tasa estándar del Impuesto sobre Sociedades (recuerde que hasta el 20% de su actividad financiera puede ser diferente de la de bienes raíces). En segundo lugar, tienen un descuento casi total tanto en el impuesto de actos jurídicos documentados timbre como en el impuesto sobre la venta de propiedades.

Así es como Del Canto Chambers puede ayudarle


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